Demande de financement hypothécaire
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Résidentiel (1 à 8 unités)
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Multi-logements (9+ unités)
Nous vous connectons à nos partenaires experts en financement commercial et au programme APH Select.
TAL — Loyers & Règles
Tribunal administratif du logement : calculateur d'augmentation, rapport PDF officiel et réglementation en vigueur au Québec.
Postes de dépenses
| Catégorie | Type | Montant mensuel / logement |
|---|
Selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer (en vigueur depuis le 1er janvier 2026), le taux applicable aux dépenses d'immobilisation est fixé à 5 %, amorti sur 20 ans. Le taux de base d'augmentation pour 2026 est de 3,1 %.
Important : Les immobilisations (toiture, fenêtres, cuisine complète...) utilisent le facteur d'immobilisation appliqué au coût total. Les dépenses récurrentes (taxes, assurances, déneigement, entretien...) utilisent la variation réelle entre l'année précédente et l'année courante.
Source : Tribunal administratif du logement du Québec (tal.gouv.qc.ca)
Taux en vigueur : 2026 — Ces taux sont révisés annuellement par le TAL. Consultez tal.gouv.qc.ca pour les taux les plus récents.
Guide SCHL & Financement 5plex+
Assurance prêt hypothécaire, MLI Select, PPCA, pointage SCHL et financement multi-logements
Programmes SCHL pour immeubles de 9 logements et plus
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offre plusieurs programmes de financement spécifiquement conçus pour les immeubles locatifs multi-logements. Pour les immeubles de 9 logements et plus, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque le ratio prêt-valeur (RPV) dépasse certains seuils, et elle offre des avantages significatifs en matière de taux d'intérêt et de conditions de financement.
🏦 APH Standard
Assurance prêt hypothécaire de base pour l'achat ou le refinancement d'immeubles locatifs existants.
- ✅ RPV max : 85%
- ✅ Amortissement : jusqu'à 40 ans
- ✅ 5+ logements
- ✅ Taux préférentiels des prêteurs
🌿 MLI Select (APH Select)
Programme bonifié avec système de points pour l'abordabilité, l'efficacité énergétique et l'accessibilité.
- ✅ RPV max : jusqu'à 95%
- ✅ Amortissement : jusqu'à 50 ans
- ✅ Rabais de primes : 10-30%
- ✅ Minimum 50 points requis
🏗️ PPCA
Programme de prêts pour la construction d'appartements — prêts à faible taux pour construction neuve.
- ✅ Prêts à faible taux d'intérêt
- ✅ Budget : 55 milliards $
- ✅ Locatif standard + aînés
- ✅ Étudiants admissibles
💡 Pourquoi assurer avec la SCHL ?
L'assurance SCHL permet aux prêteurs d'offrir des taux d'intérêt significativement plus bas (souvent 50 à 150 points de base de moins), des périodes d'amortissement plus longues réduisant les paiements mensuels, et un RPV plus élevé limitant la mise de fonds requise. Pour un immeuble de 2M$, la différence de taux peut représenter des dizaines de milliers de dollars par année.
Assurance prêt hypothécaire (APH) — Standard
Conditions générales
| Type de propriété | Immeubles locatifs de 5+ logements |
| RPV maximum | 85% (mise de fonds minimale de 15%) |
| Amortissement maximum | Jusqu'à 40 ans |
| Ratio de couverture de la dette (RCD) | Minimum 1.10 (varie selon le projet) |
| Transactions admissibles | Achat, refinancement, construction |
| Prime d'assurance | Ajoutée au prêt ou payée comptant (varie selon RPV) |
| Frais de demande | Frais d'examen et d'engagement applicables |
Barème de primes — Logement locatif du marché
* Les primes seront mises à jour le 14 juillet 2025 avec une approche standardisée. Vérifiez auprès de la SCHL.
| Ratio prêt-valeur (RPV) | Prime APH Standard | Prime typique (% du prêt) |
|---|---|---|
| ≤ 65% | Base | ~ 1.50 - 2.50% |
| 65.01% - 75% | Intermédiaire | ~ 3.00 - 4.50% |
| 75.01% - 80% | Élevée | ~ 4.50 - 6.50% |
| 80.01% - 85% | Maximale | ~ 6.30 - 8.75% |
⚠️ Les fourchettes ci-dessus sont approximatives. La prime exacte dépend du type de projet, de la province et des conditions spécifiques. Confirmez avec la SCHL ou votre prêteur.
Documents et exigences typiques
📋 Emprunteur
- • États financiers personnels
- • Expérience en gestion immobilière
- • Historique de crédit
- • Preuve de mise de fonds
🏢 Propriété
- • Évaluation par un évaluateur agréé
- • Rapport d'état du bâtiment
- • Phase I environnementale
- • Phase II si requise par Phase I
- • Registre des loyers et baux
- • États financiers de l'immeuble (2 ans)
MLI Select (APH Select)
En vigueur depuis le 7 mars 2022, remplace l'ancien produit MLI Flex.
Système de points — Minimum 50 points requis
MLI Select utilise un système de points basé sur trois piliers. L'emprunteur doit atteindre un minimum de 50 points pour être admissible. Plus le pointage est élevé, meilleurs sont les avantages de financement.
💰 Pilier 1 — Abordabilité (jusqu'à 100 points)
Basé sur le revenu médian régional des locataires. Le loyer doit représenter ≤ 30% du revenu médian des locataires de la région.
| Critère | Points |
|---|---|
| Engagement 10 ans — loyers ≤ 30% revenu médian | Jusqu'à 70 pts |
| Engagement 20 ans — bonus additionnel | +30 pts |
| Maximum abordabilité | 100 pts |
Augmentations de loyer limitées à ce qui est permis par la législation en vigueur (ex. TAL au Québec).
⚡ Pilier 2 — Efficacité énergétique (jusqu'à 70 points)
Basé sur l'amélioration de la performance énergétique par rapport au code en vigueur.
| Niveau | Construction neuve | Points |
|---|---|---|
| Niveau 1 | ≥ 20% au-dessus du code + 20% réduction GES | 25 pts |
| Niveau 2 | ≥ 25% au-dessus du code + 25% réduction GES | 50 pts |
| Niveau 3 | ≥ 40% au-dessus du code + 40% réduction GES | 70 pts |
Pour les immeubles existants : rénovations énergétiques avec rapport d'audit qualifié. Max 50 points pour existant.
♿ Pilier 3 — Accessibilité (jusqu'à 30 points)
Basé sur le nombre d'unités accessibles selon les normes CSA B651:23 ou la certification Rick Hansen Foundation v4.0.
| % logements accessibles | Points |
|---|---|
| ≥ 10% des logements accessibles | 10 pts |
| ≥ 15% des logements accessibles | 20 pts |
| ≥ 20% des logements accessibles | 30 pts |
Combinaisons possibles et règles
📌 Règles de combinaison :
- • Abordabilité + Accessibilité = jusqu'à 130 points (plafonné à 100)
- • Énergie + Accessibilité = jusqu'à 100 points
- • Abordabilité seule peut atteindre 100 points
- • Énergie seule ne peut plus atteindre 100 points (max 70)
- • Les trois piliers peuvent être combinés
Avantages de financement par palier
| Avantage | ≥ 50 points | ≥ 70 points | ≥ 100 points |
|---|---|---|---|
| Rabais sur prime | 10% | 20% | 30% |
| Amortissement max | 40 ans | 45 ans | 50 ans |
| RPV max (existant) | 85% | 85% | Jusqu'à 95% |
| RCD réduit | Possible | Oui | Oui (avantageux) |
⚠️ Mise à jour des primes prévue le 14 juillet 2025. Les rabais ci-dessus s'appliqueront sur les nouvelles primes standardisées.
PPCA et Fonds pour le logement abordable (FLA)
🏗️ Programme de prêts pour la construction d'appartements (PPCA)
| Objectif | Construction de logements locatifs (standard, aînés, étudiants) |
| Budget total | 55 milliards $ (incluant 15G$ ajoutés en 2025-2026) |
| Type de financement | Prêts à faible taux d'intérêt, entièrement remboursables |
| Admissibilité | Construction neuve de logements locatifs |
| Volets spéciaux | 100M$ pour construction au-dessus de commerces · 500M$ pour construction préfabriquée/innovante |
| Date des améliorations | Lancées le 22 novembre 2024 |
🏠 Fonds pour le logement abordable (FLA)
| Objectif | Construction de logements abordables et rénovation de logements communautaires |
| Type de financement | Prêts à faible taux, prêts-subventions, contributions |
| Durée du programme | Prolongé jusqu'en 2028-2029 |
| Admissibilité | Organismes partenaires, municipalités, promoteurs (selon critères d'abordabilité) |
📞 Comment faire une demande ?
Les demandes se font directement auprès de la SCHL. Contactez un spécialiste multi-logements de la SCHL dans votre région ou consultez cmhc-schl.gc.ca pour les formulaires et critères détaillés. Votre prêteur agréé peut également vous accompagner dans le processus.
Calculateur — Prime SCHL et financement 5plex+
Estimez la prime d'assurance SCHL et comparez les scénarios APH Standard vs MLI Select.
Informations du projet
Valeur économique — Comparaison avec la valeur marchande
Les prêteurs commerciaux (5+ unités) évaluent l'immeuble selon sa valeur économique (NOI ÷ TGA du marché) plutôt que les comparables. Entrez le TGA du marché pour votre secteur afin de comparer.
Options MLI Select (optionnel)
CRITÈRES D'ADMISSIBILITÉ DE BASE
Minimum 5 logements (standard). Pour les résidences pour personnes âgées : minimum 50 logements.
Immeubles locatifs, logements avec services, résidences pour personnes âgées, résidences pour étudiants.
Maximum 30% de la superficie brute totale peut être consacrée à des espaces non résidentiels (commerce, bureau).
La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique. Vérifier l'admissibilité de l'emprunteur.
SYSTÈME DE POINTAGE — Minimum 50 points requis
Pour accéder aux avantages de l'assurance prêt SCHL pour immeubles locatifs, un minimum de 50 points est requis. Les points sont attribués dans trois catégories : Abordabilité, Efficacité énergétique et Accessibilité.
1. Abordabilité
Le loyer doit être inférieur ou égal à 30% du revenu médian des ménages de la région.
| Palier d'abordabilité | Points attribués |
|---|---|
| ≤ 80% du loyer médian | 1 point par % de logements admissibles |
| ≤ 60% du loyer médian | 2 points par % de logements admissibles |
| ≤ 40% du loyer médian | 3 points par % de logements admissibles |
Engagement : Minimum 10 ans. La hausse des loyers est limitée selon les balises du TAL (Tribunal administratif du logement).
2. Efficacité énergétique
| Niveau | Points | Description |
|---|---|---|
| Niveau 1 | 20 pts | Performance de base améliorée |
| Niveau 2 | 35 pts | Performance intermédiaire |
| Niveau 3 | 50 pts | Haute performance énergétique |
Mise à jour novembre 2025 : Nouveaux critères en vigueur. Une simulation énergétique est obligatoire pour tous les niveaux.
3. Accessibilité
Basée sur la norme CSA B651:23 (conception universelle) et la certification Rick Hansen Foundation (RHFAC).
Les points sont attribués selon le pourcentage de logements conformes aux normes d'accessibilité universelle. La certification RHFAC Gold octroie des points additionnels.
AVANTAGES SELON LE POINTAGE
| Points | Prime SCHL | Financement max (RPV) | CCD minimum | Amortissement max |
|---|---|---|---|---|
| 50 pts | 2,25% | 85% | 1,10 | 40 ans |
| 70 pts | 1,75% | 95% | 1,10 | 45 ans |
| 100 pts | 1,00% | 95% | 1,10 | 50 ans |
RPV : Ratio prêt-valeur — pourcentage du prix d'achat financé par le prêt.
CCD : Coefficient de couverture de la dette — ratio minimum exigé entre le revenu net d'exploitation et le service de la dette.
NOTES IMPORTANTES
Pour atteindre 100 points, il est maintenant obligatoire de combiner des points dans les catégories Abordabilité ET Efficacité énergétique. Un seul critère ne suffit plus.
Au Québec, la SCHL ne tient pas compte de la grandeur des logements dans le calcul d'abordabilité. La sélection des loyers comparables se fait par $/pi² (dollar par pied carré).
Consultez le site de la SCHL (cmhc-schl.gc.ca) pour les critères à jour et le guide complet du programme d'assurance prêt pour immeubles multi-résidentiels.
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