Incorporation : Quand le coût du comptable devient un investissement

Alors que votre portefeuille immobilier se développe, une question devient inévitable : devrais-je incorporer mes propriétés? Cette décision, prise avec un professionnel qualifié, peut transformer la fiscalité et la structure de votre investissement. Comprendre quand l'incorporation a du sens est crucial.

D'abord, clarifions la structure. Si vous ne vous incorporez pas, vous opérez comme propriétaire individuel. Les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu personnel et imposés à votre taux marginal. Si vous incorporez, vous créez une entité légale (généralement une corporation) qui possède les propriétés. La corporation paie des impôts séparément selon le revenu de la corporation.

Quand l'incorporation commence-t-elle à avoir du sens au Québec? La plupart des conseillers recommandent d'envisager l'incorporation quand vous possédez cinq unités ou plus, ou quand vos revenus locatifs annuels dépassent 100 000$. À ce stade, les avantages fiscaux commencent à dépasser les coûts additionnels.

Quels sont ces avantages? Attention toutefois : les revenus locatifs sont généralement considérés comme des revenus de placement passifs au sein d'une corporation. À ce titre, ils sont imposés à un taux combiné d'environ 50% (fédéral-provincial au Québec), et non au taux réduit des petites entreprises de 19-20%. Ce taux réduit s'applique uniquement aux revenus d'entreprise active (généralement 5 employés à temps plein ou plus). L'avantage principal de l'incorporation réside plutôt dans le report d'impôt lors du réinvestissement des profits dans de nouvelles acquisitions, ainsi que dans la planification successorale.

L'incorporation offre aussi l'avantage du fractionnement de revenus. Si votre conjoint a un revenu plus faible, vous pouvez lui verser un salaire ou des dividendes de la corporation, répartissant les revenus sur deux retours d'impôt et réduisant le fardeau fiscal global. C'est particulièrement puissant pour les couples où un partenaire gagne moins.

Un autre avantage est la flexibilité. Une corporation peut reporter des revenus et les distribuer comme dividendes quand cela est fiscalement avantageux. Si vous avez une mauvaise année, vous pouvez retenir les bénéfices dans la corporation plutôt que de les ajouter à votre revenu personnel.

Cependant, l'incorporation a un coût. Créer une corporation coûte entre 2 000$ et 3 000$ en frais juridiques. Une fois incorporée, vous avez des frais comptables additionnels, généralement 2 000$ à 5 000$ par an selon la complexité. Vous devez aussi maintenir une comptabilité formelle, produire des déclarations de revenus corporatives, tenir des assemblées d'actionnaires, et respecter des formalités légales.

Autre considération importante : le financement hypothécaire. Certains prêteurs hésitent ou refusent de financer des propriétés détenues par une corporation. La SCHL n'offre pas d'assurance hypothécaire sur les propriétés résidentielles (1 à 4 logements) détenues par une corporation. Cependant, pour les immeubles commerciaux (5 logements et plus), la SCHL assure les corporations, notamment via le programme MLI Select. Cela signifie que vous devez mettre au moins 20% d'acompte, et les taux peuvent être plus élevés. Avant d'incorporer, vérifiez avec votre courtier hypothécaire comment cela affectera votre financement futur.

Également, si votre corporation accumule trop de revenus non distribués, elle peut faire face à un impôt supplémentaire sur la quasi-plus-value. C'est pour décourager l'accumulation excessive de capital dans les corporations privées.

Ce contenu est informatif seulement. L'incorporation est une décision complexe qui dépend de votre situation personnelle, de votre province, et de vos objectifs. Consultez un comptable qualifié (CPA) et un avocat avant de vous incorporer. Ils analyseront votre situation spécifique et vous recommanderont la structure optimale.

Chez LocActif, nous vous aidons à analyser vos acquisitions une propriété à la fois. Avec le temps et une bonne analyse, ces acquisitions s'accumulant et vous atteindrez peut-être le point où l'incorporation devient avantageuse.